Le marché des villas et maisons à Nice : analyse des prix au m² et volumes de transactions
Comprendre les dynamiques du marché des villas à Nice
Le marché immobilier des villas et maisons à Nice connaît depuis plusieurs années des évolutions marquées, avec une forte pression sur les biens de qualité situés dans les quartiers prisés comme Cimiez, Mont Boron, Gairaut ou Fabron.
Que ce soit pour acheter, vendre ou investir, comprendre les tendances de prix au m² et les volumes de transactions est essentiel pour prendre des décisions éclairées.
Nice, par sa situation géographique et sa rareté foncière, offre un marché tendu avec une grande disparité entre les secteurs. Certains quartiers voient les prix au m² flamber en raison de la vue mer ou de la proximité du centre-ville, tandis que d’autres zones offrent encore de bonnes opportunités.
Grâce à nos analyses locales, nous vous aidons à décrypter ces dynamiques.
Cette page vous fournit des repères concrets pour mieux comprendre où et quand investir, ou comment positionner le prix de vente de votre villa à Nice.
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Le marché de la villa et de la maison à Nice : des prix en hausse avec une baisse des volumes
Le marché immobilier des maisons à Nice a connu une évolution remarquable au cours des dernières années, confirmant l’attractivité croissante de la capitale azuréenne.
Entre 2019 et 2024, le prix moyen au mètre carré est passé de 5 555 €/m² à 6 914 €/m², une progression significative qui illustre non seulement la demande constante pour des propriétés de qualité, mais également l’attrait unique de la ville auprès des acheteurs locaux et internationaux.
Cette hausse des prix s’inscrit dans un contexte de forte dynamique, marqué notamment par une augmentation spectaculaire de +15,96 % en 2021, témoignant d’un regain d’intérêt pour l’immobilier niçois après des périodes d’incertitude.
Nice séduit par la diversité de son parc immobilier, offrant une large palette de maisons adaptées à tous les besoins et styles de vie.
Parmi les biens les plus recherchés, on trouve de magnifiques villas avec vue sur la mer, qui captivent par leur emplacement privilégié et leur prestige. les maisons familiales avec jardins, souvent situées dans des quartiers résidentiels calmes, répondent parfaitement aux attentes des familles à la recherche d’espace et de tranquillité.
Enfin, les propriétés de charme, qu’il s’agisse de bâtisses historiques ou de maisons de style provençal, apportent une touche d’authenticité et de caractère qui fait la renommée de la région.
Avec ces tendances marquantes et cette typologie variée de biens, le marché des maisons à Nice continue de s’imposer comme un secteur dynamique et prometteur, idéal pour vivre, investir ou réaliser un projet de vie exceptionnel.
6 914 Euros/m²
En 2024, le prix moyen au mètre carré des maisons à Nice atteint 6 914 €/m², soit une augmentation de près de 24 % par rapport à 2019 (5 555 €/m²). Cette progression reflète l’attractivité croissante de la ville pour les acheteurs et investisseurs.Les villas, en particulier, continuent de voir leurs prix augmenter, avec une hausse de +4,62 % en 2024.
Source: Impôts DVF
2 324 ventes
Entre 2019 et 2024, 2 324 ventes de maisons ont été réalisées à Nice, soit une moyenne de 116 transactions par trimestre, illustrant un marché immobilier historiquement dynamique. Cependant, en 2024, les ventes ont connu une baisse notable, avec seulement 88 transactions au premier trimestre et 86 au second trimestre, bien en dessous de la moyenne observée sur la période.
Source: Impôts DVF
1.400.000 Euros
En 2024, le prix du Q3 des villas à Nice a atteint 1 400 000 euros, enregistrant une augmentation significative de +24,72 % par rapport à 2023, où ce chiffre était de 1 122 500 euros. Cela signifie que 25 % des villas vendues à Nice en 2024 ont dépassé ce montant, témoignant du caractère haut de gamme du marché immobilier niçois.
Source: Impôts DVF
Les prix moyens des maisons à Nice : une hausse spectaculaire sur 5 ans
Une progression continue des prix au fil des ans
Entre 2019 et 2024, les prix des maisons à Nice ont suivi une trajectoire ascendante, enregistrant des augmentations significatives tant au niveau du prix au mètre carré que du prix moyen global. Cette progression traduit la demande soutenue pour des biens immobiliers de qualité dans une ville au cadre de vie exceptionnel.
Le prix moyen au mètre carré a progressé de +24,45 %, passant de 5 555 €/m² en 2019 à 6 914 €/m² en 2024. Après une baisse de -6,14 % en 2020, liée aux incertitudes économiques mondiales, le marché a rebondi en 2021 avec une croissance spectaculaire de +15,96 %. Les années suivantes ont confirmé cette tendance avec une augmentation stable, marquée par des hausses de +6,78 % en 2022 et +4,62 % en 2024.
Sur le plan global, le prix moyen des maisons a grimpé de 801 412 € en 2019 à 1 185 259 € en 2024, soit une augmentation impressionnante de +48 % en seulement cinq ans. Ce chiffre reflète la valorisation continue du patrimoine immobilier niçois, portée par l’attractivité locale et internationa
| Année | Prix moyen (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 5 555 €/m² |
| 2020 | 5 214 €/m² |
| 2021 | 6 047 €/m² |
| 2022 | 6 457 €/m² |
| 2023 | 6 609 €/m² |
| 2024 | 6 914 €/m² |
Le nombre de ventes de villas et de maisons à Nice (2019-2024) : un secteur haut de gamme moins touché
Analyse des volumes de transactions des villas et maisons à Nice
Entre 2019 et 2024, le marché des villas à Nice a enregistré un total de 2 324 ventes, soit une moyenne trimestrielle de 116 transactions.
Cependant, cette moyenne cache des disparités importantes, notamment en raison des fluctuations économiques et des dynamiques locales.
En 2022, le marché a connu une année particulièrement active avec un pic de 142 ventes au troisième trimestre, suivi de 129 ventes au quatrième trimestre, consolidant un total annuel de 504 ventes. cette période a bénéficié d'un fort regain d'intérêt pour l'immobilier résidentiel post-pandémique.
À l'inverse, 2023 a marqué un ralentissement notable avec seulement 347 ventes sur l'année, une baisse significative de 31 % par rapport à 2022.
La tendance s’est poursuivie au premier semestre 2024, où le nombre de transactions est tombé à 88 ventes au T1 et 86 ventes au T2, bien en dessous de la moyenne observée sur la période. ce recul peut être attribué à plusieurs facteurs, dont la hausse significative des taux d’intérêt immobilier, qui a fortement pesé sur la capacité d’emprunt des acquéreurs.
Avec des coûts de financement alourdissant les mensualités et des exigences accrues en termes d’apport personnel, beaucoup de foyers ont dû reporter leur projet d’achat ou se réorienter vers des biens plus accessibles.
En conséquence, le nombre de transactions dans le segment intermédiaire et d’entrée de gamme a particulièrement souffert, tandis que le haut de gamme montre une meilleure résilience grâce à une clientèle moins sensible aux fluctuations des taux.
| Année | Trimestre | Nombre de ventes |
|---|---|---|
| 2022 | T1 | 106 ventes |
| 2022 | T2 | 127 ventes |
| 2022 | T3 | 142 ventes |
| 2022 | T4 | 129 ventes |
| 2023 | T1 | 66 ventes |
| 2023 | T2 | 114 ventes |
| 2023 | T3 | 90 ventes |
| 2023 | T4 | 77 ventes |
| 2024 | T1 | 88 ventes |
| 2024 | T2 | 86 ventes |
Analyse du marché et évolution des prix des villas à Nice (2019-2024) : secteur luxe et accessible, avec prix moyen
Une analyse par quartiles : un marché de plus en plus segmenté
L’évolution des prix des villas à Nice entre 2019 et 2024 révèle des disparités marquées selon les segments de marché.
Les données des quartiles montrent une tendance générale à la hausse, mais avec des variations notables, tant pour les biens d’entrée de gamme (Q1) que pour ceux du haut de gamme (Q3).
| Année | Prix moyen (€) | Q1 (1er quartile, €) | Q3 (3ème quartile, €) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 801 412 € | 370 000 € | 938 500 € |
| 2020 | 745 877 € | 392 700 € | 911 738 € |
| 2021 | 868 279 € | 420 000 € | 1 045 000 € |
| 2022 | 964 240 € | 475 750 € | 1 099 250 € |
| 2023 | 1 015 784 € | 405 000 € | 1 122 500 € |
| 2024 | 1 185 259 € | 382 500 € | 1 400 000 € |
Évolution des prix : une progression contrastée
Quartile Inférieur (Q1) :
En 2020, les prix des villas d'entrée de gamme ont enregistré une hausse modérée de +6,13 % par rapport à 2019, en raison d’une demande stable malgré un contexte incertain. Cependant, à partir de 2023, une chute notable a été observée avec un prix moyen tombant à 405 000 €, soit une baisse de -14,87 % par rapport à 2022. Cette baisse s’explique par une diminution du pouvoir d’achat des primo-accédants, combinée à une hausse des taux d’emprunt rendant les biens plus difficiles à financer. En 2024, la tendance négative se poursuit avec une nouvelle diminution de -5,57 %, atteignant un prix moyen de 382 500 €. Cette situation reflète un marché où l’offre excède la demande dans ce segment, les acquéreurs cherchant des alternatives plus abordables ou différant leur achat.
Quartile Supérieur (Q3) :
Le segment haut de gamme a montré une forte résilience face aux fluctuations du marché et a largement bénéficié de l’attrait international. Entre 2019 et 2024, les prix ont bondi de +49,14 %, atteignant un niveau record de 1 400 000 €. Cette performance s’explique par la rareté des biens de prestige à Nice, associée à une demande soutenue par une clientèle aisée. La plus forte augmentation s'est produite entre 2023 et 2024, avec une croissance spectaculaire de +24,72 %. Cette hausse reflète une reprise de confiance des investisseurs internationaux et un intérêt accru pour les villas offrant des prestations exceptionnelles, telles que des vues sur la mer ou des emplacements stratégiques.
Le marché niçois des villas présente une segmentation particulièrement marquée entre deux extrêmes. Le haut de gamme (Q3) continue de prospérer grâce à une clientèle internationale et locale fortunée, moins sensible aux variations économiques globales. Ce segment bénéficie d’une demande soutenue pour des propriétés rares, comme des villas avec vue sur la mer ou situées dans des quartiers prisés tels que Mont Boron ou Cimiez. Malgré les incertitudes économiques, les investisseurs et acheteurs haut de gamme recherchent des biens exceptionnels pour leur qualité de vie ou leur potentiel de valorisation. En revanche, l’entrée de gamme (Q1) subit de plein fouet les effets combinés de la hausse des taux d'intérêt et de la réduction du pouvoir d'achat local. Les primo-accédants et les foyers à budget limité peinent à obtenir des financements adaptés, ce qui entraîne une diminution des transactions et une baisse des prix dans ce segment. De nombreux acquéreurs choisissent de reporter leur projet ou d’opter pour des solutions alternatives, comme des biens situés en périphérie ou des logements collectifs.
Cette dynamique met en évidence une opportunité stratégique pour les investisseurs. Se concentrer sur les biens premium offre une meilleure résilience face aux crises économiques et des perspectives de plus-value élevées. Explorer des niches spécifiques dans le segment d'entrée de gamme, comme les maisons à rénover, pourrait attirer une clientèle cherchant à optimiser leur budget tout en accédant à la propriété. Enfin, profiter des tendances émergentes, telles que l'intérêt accru pour les maisons plus petites mais avec des espaces extérieurs bien aménagés, répond aux nouvelles attentes post-pandémie.
En somme, cette segmentation du marché niçois des villas offre des leviers différents selon les objectifs d'investissement ou d'achat, mais elle confirme l'importance d'une approche ciblée et adaptée aux contraintes actuelles.
Focus : un marché à deux vitesses au T3 2024
Le troisième trimestre 2024 illustre parfaitement la divergence marquée du marché immobilier niçois, à la fois par ses performances et ses difficultés. Les petites surfaces, souvent prisées par les investisseurs et les jeunes acheteurs, continuent d’attirer une forte demande. Ces biens, jugés accessibles en termes de coûts d’entretien et de prix d’achat relatifs, s’avèrent être des valeurs sûres pour ceux cherchant à s’insérer dans le marché ou à diversifier leur portefeuille immobilier. Les propriétés haut de gamme, comme les villas situées dans des quartiers prestigieux tels que Mont Boron et Cimiez, résistent à la conjoncture grâce à une clientèle aisée et internationale peu affectée par la hausse des taux d’intérêt. Ces acheteurs recherchent avant tout la rareté, la qualité architecturale et des prestations exceptionnelles.
En revanche, les biens intermédiaires ou situés en périphérie subissent une baisse significative de la demande. L’écart entre les attentes des vendeurs et la capacité financière des acquéreurs s’est accru, exacerbé par l’augmentation des coûts de financement liée à la montée des taux d’intérêt. De nombreux acheteurs potentiels dans ce segment hésitent à s’engager ou choisissent d’élargir leur recherche à des zones moins centrales.
Face à cette situation contrastée, les acteurs du marché doivent réviser leurs approches pour maximiser les opportunités dans chaque segment. Dans le haut de gamme, il est essentiel de mettre en avant la rareté et l’unicité des biens de prestige, notamment les caractéristiques distinctives comme des vues panoramiques, des finitions haut de gamme ou des jardins paysagers. Il convient également d’accroître la visibilité sur les marchés internationaux afin de capter l’intérêt des investisseurs étrangers. Concernant les petites surfaces, leur promotion en tant que solution d’investissement à faible risque et à potentiel locatif attractif représente une priorité. Les dispositifs d’aide à l’achat pour les jeunes acquéreurs, tels que les prêts avantageux et les subventions locales, doivent également être encouragés. Pour les biens intermédiaires, il est impératif d’adapter les prix à la réalité du marché et d’explorer des stratégies de valorisation, comme la rénovation ou l’ajout d’aménagements modernes. Renforcer les efforts marketing pour cibler les familles cherchant des compromis entre prix et localisation peut également contribuer à redynamiser ce segment.
En conclusion, le troisième trimestre 2024 met en lumière un marché niçois à deux vitesses, exigeant des stratégies adaptées à la diversité des segments et des attentes des acheteurs.