Prix immobilier au m² d’une villa ou maison au Vinaigrier à Nice : analyse complète et données clés
Introduction au marché immobilier des villas et maisons au Vinaigrier : un écrin résidentiel entre mer et collines niçoises
Niché sur les hauteurs entre Nice et Villefranche-sur-Mer, le secteur du Vinaigrier offre un cadre de vie rare, où calme absolu, nature et panoramas exceptionnels se conjuguent.
Ce micro-quartier prisé séduit par sa situation en balcon sur la Méditerranée, sa faible densité et la qualité de ses villas nichées dans un environnement verdoyant.
Loin de l’agitation urbaine mais proche du centre-ville et des grands axes, il attire une clientèle discrète en quête de tranquillité, d’intimité et de vue imprenable sur la baie de Nice ou le Cap Ferrat.
Le Vinaigrier est traversé par des voies emblématiques comme le chemin du Vinaigrier, le boulevard de l’Observatoire ou encore la route stratégique du Mont Leuze, où se concentrent quelques-unes des plus belles propriétés de la région. Les maisons y sont rares, souvent uniques, qu’il s’agisse de demeures contemporaines d’architecte, de bastides rénovées ou de villas aux prestations de très haut standing.
Ce secteur se distingue également par la présence de vastes parcelles et de terrains dominant la mer, renforçant l’attractivité d’un marché déjà confidentiel.
Investir au Vinaigrier, c’est faire le choix d’un art de vivre exclusif, entre luxe, nature et panorama grandiose.
19 125 Euros/m²
En 2022, le prix moyen au m² a explosé à 19 125 €, tiré par plusieurs ventes de prestige. Cela souligne à quel point le marché peut fluctuer dans ce secteur rare, où chaque transaction peut influencer fortement les statistiques globales du fait du faible nombre de ventes.
15 000 000 Euros
La maison la plus chère jamais vendue dans le quartier a atteint les 15 millions d’euros en 2022, sur le Chemin du Vinaigrier. Une propriété d’exception de 621 m² avec un terrain de 2 000 m², confirmant le caractère ultra-premium du secteur et son attrait pour une clientèle internationale fortunée.
12 ventes
Avec seulement 12 ventes à moins de 500 000 €, le secteur reste clairement positionné sur le haut de gamme. L’offre accessible est limitée, renforçant la rareté des opportunités à budget modéré et la nécessité d’un accompagnement expert pour saisir ces occasions.
Localisation : Liste des Rues du Vinaigrier
Voici la liste des rues situées dans le secteur du vinaigrier
- BD DE L’OBSERVATOIRE
- CHEMIN ALEXANDRA AU COL DE VILLEFRANCHE
- CHEMIN DE CONTEO
- CHEMIN DE LA PAILLOS
- CHEMIN DU VINAIGRIE
- ROUTE STRATEGIQUE DU MONT LEUZE
Quelques questions réponses sur les prix de l’immobilier des maisons et villas au Mont boron
Quel est le prix moyen au m² d’une maison au Vinaigrier ?
Le prix moyen au m² pour une maison dans le secteur du Vinaigrier est très variable selon les années, mais il atteint en moyenne 6 497 €/m² en 2024 (donnée provisoire). Ce chiffre reflète un marché haut de gamme où les biens les plus prestigieux influencent fortement les statistiques.
Combien coûte une maison en moyenne dans ce quartier ?
En 2023, le prix moyen d’une maison au Vinaigrier était de 668 000 €, tandis qu’il atteignait plus de 2,2 millions d’euros en 2022, en raison de ventes exceptionnelles. Le marché reste très hétérogène selon la vue, le terrain et la surface.
Les ventes sont-elles fréquentes dans le secteur ?
Non, le marché est très étroit. On compte en moyenne 4 à 6 ventes par an, avec des années très calmes comme 2019 (1 vente) ou 2023 (2 ventes). Cette rareté renforce l’exclusivité du Vinaigrier.
Quels types de biens trouve-t-on au Vinaigrier ?
Le Vinaigrier propose majoritairement des maisons individuelles et villas de prestige, parfois avec vue mer, piscines ou grands jardins. On y trouve également des maisons d’architecte, et quelques biens plus modestes dans les zones moins exposées.
Quelles sont les rues les plus chères au Vinaigrier ?
Parmi les rues les plus prestigieuses du quartier, on retrouve :
Boulevard de l’Observatoire (jusqu’à 16 921 €/m²),
Chemin du Vinaigrier (12 590 €/m²),
Chemin Alexandra – Col de Villefranche (10 571 €/m²).
Pourquoi le marché est-il si disparate au Vinaigrier ?
Le secteur présente une forte hétérogénéité : certaines maisons atteignent 15 millions d’euros, tandis que d’autres se vendent à moins de 500 000 €. Cette diversité est liée à la localisation, la vue, la surface et le standing des biens.
Est-ce un bon secteur pour investir dans une résidence principale ?
Oui, surtout si vous recherchez le calme, un cadre naturel et une vue imprenable. Le Vinaigrier est prisé par les familles, les retraités et les professions libérales souhaitant un cadre résidentiel tout en restant proche de Nice ou Villefranche.
Est-il utile de passer par un chasseur immobilier au Vinaigrier ?
Absolument. La majorité des biens de prestige sont vendus en off-market, sans publicité. Un chasseur immobilier vous permet d’accéder à ces opportunités rares, de gagner du temps et de négocier au bon prix grâce à une parfaite connaissance du secteur.
Prix moyen des maisons au Vinaigrier : des écarts impressionnants
Les prix de vente des maisons au Vinaigrier peuvent varier considérablement d’une année à l’autre.
Cela reflète à la fois la diversité des biens disponibles et l’impact de ventes très haut de gamme sur les moyennes statistiques.
En 2022 par exemple, une vente exceptionnelle a fait bondir la moyenne annuelle.
Le secteur mêle ainsi maisons de charme accessibles et villas d’exception.
Prix moyen au m² au Vinaigrier : un secteur hautement valorisé
| Année | Prix moyen au m² (€) |
|---|---|
| 2019 | 5 240 |
| 2020 | 1 389 |
| 2021 | 8 413 |
| 2022 | 19 125 |
| 2023 | 7 414 |
| 2024 | 6 497 (données partielles) |
| Année | Prix moyen des maisons (€) |
|---|---|
| 2019 | 875 000 |
| 2020 | 127 635 |
| 2021 | 1 000 850 |
| 2022 | 2 265 492 |
| 2023 | 668 000 |
| 2024 | 387 326 (données partielles) |
Nombre de ventes de maisons au Vinaigrier : un marché très confidentiel
Le marché immobilier du Vinaigrier est marqué par un volume de transactions très faible, ce qui témoigne d’une offre rare et sélective.
Les maisons dans ce secteur sont peu nombreuses à changer de mains, ce qui renforce l’exclusivité et la stabilité patrimoniale de la zone.
Ce calme apparent attire une clientèle à la recherche de tranquillité, loin des zones trop denses.
| Année | Nombre de ventes |
|---|---|
| 2019 | 1 vente |
| 2020 | 6 ventes |
| 2021 | 6 ventes |
| 2022 | 9 ventes |
| 2023 | 2 ventes |
| 2024 | 2 ventes (données partielles) |
Vinaigrier : un marché confidentiel aux villas spectaculaires, vues mer et adresses d’exception
Pourquoi le secteur du Vinaigrier est-il si recherché ?
Situé à l’extrémité est de Nice, à la frontière avec Villefranche-sur-Mer, le Vinaigrier est l’un des secteurs les plus confidentiels et prestigieux du paysage niçois. Niché sur les hauteurs entre la Grande Corniche et le Mont Boron, ce secteur séduit par ses vues spectaculaires sur la Méditerranée, son calme absolu et la rareté de ses propriétés.
Ce qui fait la force du secteur :
- Des panoramas exceptionnels sur la baie de Villefranche et le Cap Ferrat, que l’on peut admirer depuis des villas perchées sur le chemin du Vinaigrier, le boulevard de l’Observatoire ou encore la route stratégique du Mont Leuze.
- Une ambiance ultra-résidentielle et naturelle, à proximité immédiate du parc du Vinaigrier, classé espace protégé, et des sentiers de randonnée de la Grande Corniche.
- Un secteur très exclusif, avec seulement quelques ventes par an : entre 1 et 9 ventes de maisons enregistrées par an entre 2019 et 2024, dont certaines concernent des propriétés exceptionnelles vendues en toute discrétion.
- Une clientèle haut de gamme, souvent internationale, attirée par la discrétion, le charme provençal des lieux, et la proximité avec Villefranche, Monaco ou encore le centre de Nice accessible en 10 minutes.
- Des prix records : en 2022, une propriété de 621 m² sur le chemin du Vinaigrier s’est vendue à 15 000 000 € (soit 24 154 €/m²), illustrant l’ultra-luxe de certaines ventes hors-normes.
Le Vinaigrier n’est pas un simple quartier, mais un micro-marché de prestige, où chaque villa est unique et où la rareté crée une véritable tension immobilière.
Quels types de maisons trouve-t-on dans le secteur du Vinaigrier ?
Le Vinaigrier se distingue par un parc immobilier éclectique mais toujours haut de gamme. On y trouve peu de constructions récentes, mais des propriétés de caractère, parfois cachées dans des lotissements privés ou nichées dans la végétation méditerranéenne.
Voici les grandes typologies présentes :
- Villas contemporaines avec vue mer panoramique, vendues entre 10 000 et 28 000 €/m², avec piscine à débordement, terrasses plein sud et volumes généreux.
- Maisons provençales et bastides niçoises, au charme ancien et rénovées avec goût, très présentes sur le chemin du Vinaigrier ou le boulevard de l’Observatoire.
- Propriétés d’exception sur de très grands terrains, comme celle de 2 000 m² vendue en 2022 au 49 chemin du Vinaigrier. Ces domaines ultra-rares atteignent des prix records.
- Maisons de taille plus modeste (moins de 100 m²), mais souvent bien situées avec vue mer ou grand jardin, parfois en lotissements intimistes.
- Maisons à fort potentiel dans des rues comme chemin de Conteo ou chemin de la Paillos, qui attirent les investisseurs en quête de rénovation et de plus-value.
La valeur perçue dans le secteur repose moins sur la surface que sur l’emplacement, la vue, et la discrétion de la propriété. En témoigne le prix moyen au m² de 19 125 €/m² en 2022, parmi les plus élevés de Nice.
Les biens les plus chers du Vinaigrier : jusqu’à 15 millions d’euros
Le Vinaigrier est sans conteste un secteur capable d’accueillir des ventes d’exception. La vente d’une villa à 15 millions d’euros en 2022 témoigne du potentiel luxueux de ce quartier.
Les plus belles propriétés, souvent avec vue panoramique sur la mer ou les collines, atteignent des niveaux de prix comparables à ceux du Mont Boron.
| Adresse | Surface (m²) | Prix total (€) | Prix au m² (€) |
|---|---|---|---|
| 49 Chemin du Vinaigrier | 621 | 15 000 000 € | 24 154 €/m² |
| 328 Bd de l'Observatoire | 230 | 2 300 000 € | 10 000 €/m² |
| 29 Chemin du Vinaigrier | 115 | 1 400 000 € | 12 173 €/m² |
| 53 Chemin du Vinaigrier | 127 | 1 380 000 € | 10 866 €/m² |
| 370 Bd de l'Observatoire | 35 | 1 010 000 € | 28 857 €/m² |
| Adresse | Surface (m²) | Prix total (€) |
|---|---|---|
| 49 Chemin du Vinaigrier | 621 | 15 000 000 € |
| 328 Bd de l'Observatoire | 230 | 2 300 000 € |
| 29 Chemin du Vinaigrier | 115 | 1 400 000 € |
| 53 Chemin du Vinaigrier | 127 | 1 380 000 € |
Les rues les plus prestigieuses du Vinaigrier
Le Boulevard de l’Observatoire et le Chemin du Vinaigrier affichent les prix au m² les plus élevés du secteur.
Ce sont des adresses convoitées pour leurs vues imprenables, leur calme, et la qualité architecturale des villas qui s’y trouvent.
Les acheteurs y recherchent avant tout l’exclusivité et la sérénité.
| Rue | Prix moyen au m² (€) |
|---|---|
| Bd de l’Observatoire | 16 921 |
| Che du Vinaigrier | 12 590 |
| Che Alexandra Col Villefranche | 10 571 |
| Che de la Paillos | 6 671 |
| Rte stratégique du Mont Leuze | 5 453 |
Typologie des maisons vendues au Vinaigrier : majoritairement compactes
Le parc immobilier du secteur se compose principalement de maisons de moins de 100 m², souvent rénovées ou à fort potentiel.
Seules deux ventes sur plusieurs années concernent des villas de plus de 200 m².
Le Vinaigrier attire ainsi aussi bien les investisseurs que les particuliers à la recherche d’une résidence secondaire.
| Tranche de surface | Nombre de maisons |
|---|---|
| Moins de 100 m² | 14 maisons |
| Entre 100 et 200 m² | 10 maisons |
| Plus de 200 m² | 2 maisons |
Le Vinaigrier : un marché confidentiel, un accompagnement sur-mesure pour acheter ou vendre
Acquérir une maison ou une villa au Vinaigrier, c’est bien plus qu’un simple investissement immobilier : c’est faire le choix d’un art de vivre unique à Nice, entre panoramas spectaculaires, nature préservée et tranquillité absolue.
Ce secteur exceptionnel, situé à la croisée de Nice et de Villefranche-sur-Mer, séduit une clientèle exigeante en quête de rareté, d’intimité et de cadre de vie prestigieux.
Mais cette attractivité a un revers : le marché y est extrêmement restreint. Avec moins de 10 ventes de maisons par an, et parfois une seule vente sur toute une année, les opportunités sont rares, souvent vendues en toute discrétion, via des canaux confidentiels.
C’est pourquoi faire appel à un chasseur immobilier spécialisé dans les secteurs d’exception de Nice est une réelle valeur ajoutée.
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