Marché immobilier avec prix immobilier au m² des maisons et villas à Nice Nord

Quelques questions réponses sur les prix de l’immobilier des maisons et villas à Nice Nord

Situé au nord du centre-ville de Nice, le secteur de Nice Nord regroupe plusieurs quartiers résidentiels comme Gairaut, Las Planas, Saint-Sylvestre ou encore Cernuschi. Longtemps considéré comme plus populaire, ce secteur séduit aujourd’hui de plus en plus d’acheteurs grâce à ses prix attractifs, ses vues dégagées, et ses accès rapides vers le centre ou l’autoroute.
Composé en majorité de maisons de taille modeste ou intermédiaire avec jardin, Nice Nord attire une clientèle familiale à la recherche d’un bon compromis entre prix au m² raisonnable, environnement calme, et potentiel de valorisation. Le marché reste dynamique malgré un ralentissement des ventes en 2023, porté par des quartiers comme Gairaut ou Pessicart.

Évolution des ventes de maisons à Nice Nord (2019–2024)

Un marché irrégulier mais encore actif, avec une forte baisse de volume sur les dernières années.
Nice Nord ne présente pas une régularité de ventes comme les secteurs Ouest ou Mont Boron.
Le nombre de transactions reste globalement faible, signe d’une offre restreinte.
Après une activité soutenue en 2020, le marché ralentit progressivement, atteignant seulement 6 ventes en 2023 et 10 en 2024.
Ce tassement s’explique par un stock faible de maisons, une typologie de biens souvent petite ou à rénover, et une clientèle locale attentive à la solvabilité bancaire. La demande reste néanmoins présente, mais l’offre disponible se fait rare et les biens les plus recherchés partent très rapidement.

Un repli très net des prix moyens, tiré par une majorité de ventes sur des biens plus petits ou dégradés.
Contrairement à d’autres quartiers de Nice qui ont maintenu leur valeur ou progressé, Nice Nord voit ses prix moyens baisser sensiblement. En 2024, la moyenne s’effondre sous les 320 000 €, confirmant la domination des petites surfaces, parfois vendues à rénover.
Le pic de 2020 à plus de 700 000 € reste un cas isolé, probablement dû à quelques ventes haut de gamme sur Gairaut.

Malgré des prix de vente en baisse, le mètre carré se maintient autour de 6 000 €, preuve de la tension sur les petites surfaces.
Les maisons à Nice Nord sont souvent petites, sur des terrains modestes. Cela explique pourquoi le prix au m² reste soutenu, voire augmente dans certaines années. Ce phénomène s’explique aussi par le fait que les petites maisons bien placées (même à rénover ) atteignent des prix au m² élevés.

Certains biens très bien situés, notamment à Gairaut ou sur des petites surfaces avec vue, atteignent des sommets.
Le P90 montre que, même dans un secteur jugé abordable, quelques ventes tirent les prix vers le haut. Les villas sur Gairaut, l’avenue Delphine ou encore avenue Cernuschi illustrent ce segment haut de gamme qui, bien que minoritaire, reste actif et recherché par une clientèle spécifique.

Quels types de maisons trouve-t-on à Nice Nord ?

La taille des terrains diminue progressivement, limitant les possibilités d’agrandissement ou de reconfiguration.
Nice Nord offre essentiellement des terrains de petite taille, souvent en-dessous de 400 m². La moyenne a fortement chuté en six ans, passant de 403 m² en 2019 à seulement 165 m² en 2024. Cette tendance reflète la pression urbaine et les divisions successives de parcelles pour maximiser la constructibilité dans un secteur déjà très bâti.

Quelques transactions d’exception démontrent la valeur patrimoniale potentielle du secteur.
Certaines maisons à Nice Nord, notamment sur le chemin de la Gruerie, l’avenue de Gairaut ou encore avenue Cernuschi, atteignent ou dépassent le million d’euros.
Ces biens disposent souvent d’un cadre privilégié, d’une belle vue, et d’un terrain confortable. Bien que ces ventes restent rares, elles confirment la présence d’un sous-marché haut de gamme dans ce secteur historiquement populaire.

Nice Nord reste l’un des rares quartiers niçois à offrir un large choix de maisons sous les 600 000 €.
Les ventes se concentrent très nettement entre 200 000 € et 600 000 €, preuve d’un marché plus abordable que dans les secteurs Ouest ou Mont Boron.
Quelques ventes dépassent toutefois le million d’euros, en lien avec les adresses les plus recherchées.

Une offre dominée par les petites surfaces, tant au niveau des habitations que des terrains.
Le marché est composé en majorité de maisons de moins de 100 m².
Les grandes villas sont très rares, et aucune vente n’a dépassé 250 m² habitable sur la période.
Côté terrains, 31 ventes concernent des parcelles de moins de 300 m², preuve d’une forte densité urbaine.

Le paysage immobilier de Nice Nord est marqué par des parcelles de plus en plus petites. Plus de la moitié des ventes enregistrées entre 2019 et 2024 concernent des terrains inférieurs à 300 m², ce qui reflète la forte densité du tissu urbain et la raréfaction du foncier disponible.
Les biens avec de grandes surfaces de terrain (au-delà de 900 m²) deviennent extrêmement rares et représentent une opportunité pour les acquéreurs recherchant du volume ou des possibilités d’aménagement extérieur. Dans un secteur où la pression foncière est forte, la taille du terrain devient un facteur déterminant de valorisation.

Bien que Nice Nord soit généralement perçu comme un secteur plus accessible que d’autres quartiers niçois, certaines rues atteignent des prix au m² très élevés. C’est notamment le cas de l’avenue Valentiny, du boulevard Las Planas ou encore de l’avenue de Gairaut, où les prix dépassent régulièrement les 7 000 €/m².
Ces adresses se distinguent par leur situation en hauteur, leur tranquillité, et parfois une vue dégagée ou mer. Elles incarnent un sous-marché plus exclusif, très recherché par des acheteurs en quête de maisons bien exposées, avec du cachet ou du potentiel patrimonial. Ce segment reste toutefois minoritaire dans l’ensemble du secteur.

Nice Nord, un secteur à potentiel à évaluer avec précision

Le marché des maisons à Nice Nord se distingue par sa diversité et son accessibilité, tout en offrant quelques opportunités d’exception sur des secteurs comme Gairaut, Cernuschi ou Pessicart. Malgré une offre souvent limitée et des surfaces modestes, certaines propriétés révèlent un fort potentiel patrimonial, notamment lorsqu’elles bénéficient d’un bon emplacement, d’une vue dégagée ou d’un terrain exploitable.
Dans ce contexte, une évaluation rigoureuse est essentielle pour positionner un bien au juste prix, qu’il s’agisse d’une maison à rénover ou d’une villa valorisée par sa rareté. En tant que spécialiste de l’évaluation de villas à Nice et chasseur immobilier indépendant, je vous accompagne dans l’analyse fine de chaque bien, en tenant compte de son environnement, de sa typologie et de son potentiel de revalorisation.
Que vous envisagiez de vendre votre villa, de rechercher une maison avec cachet ou d’investir dans un bien à optimiser, je mets à votre service une connaissance pointue du marché local, croisée à des outils d’analyse sur-mesure.

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Nice Nord vous réserve peut-être bien plus qu’une simple maison : un cadre de vie à révéler.